李嘉诚撤资内地 物业仅剩“21 个足球场”大小

　　近些年，李嘉诚旗下企业一方面不断抛售中国内地物业，一方面持续加大在英联邦国家的投资力度和广度。目前，一个鲜明的对比结果是，其在中国内地和香港的产业，不是溢价便是增值；而受到英国脱欧公投结果影响，其在英投资策略虽不像外界传言那样失败，其产业所遭遇的负面影响却显而易见。从未有过投资失手的李嘉诚，下一步将如何布局？第一财经联动内地、香港和英国记者，制作了“李嘉诚产业观察”专题，以飨读者。

　　“决定一件事时，事先都会小心谨慎研究清楚，当决定后，就勇往直前去做。”李嘉诚这句广为人知的名言，在过去数十年里，已经通过他在内地的投资和套现得到良好验证。

　　2016 年10 月26 日，李嘉诚旗下长江实业地产有限公司（下称“长地”，01113.HK）宣布以200 亿元人民币抛售上海世纪汇广场。这是李嘉诚至今在内地单笔出售金额最大的一个商业项目。最近几年，他一改常态，不断抛售内地物业，这引发了各种猜测和关注。

　　2015 年，李嘉诚曾表示，“继续看好中国经济”。但他此番举措，愈加加重了人们对他的猜疑。随着这个占地面积5 万平方米项目的出售，如今，李嘉诚在内地持有的投资性物业面积只剩下了15 万平方米，仅相当于21 个足球场大小。

　　年已耄耋的李嘉诚或者说他背后商业帝国的头脑，意欲何为？

　　“内地的地价已经被抢得很高”

　　李嘉诚发力于内地投资可以追溯到20多年前。

　　上世纪90 年代前后，当不少外资撤出中国之时，李嘉诚选择逆流而上。国家发改委宏观经济研究院原副院长刘福垣在接受第一财经1℃记者采访时表示，李嘉诚是个会看经济形势的政治家，“1989 年以后，在别人都跑的时候，他来了。”

　　1992 年，邓小平登上了南下的火车，他通过南方谈话释放了一个重大信号：要保证改革开放继续下去。对于外商来说，中国内地将迎来一次空前的机会。从这时开始，李嘉诚以勇猛态势进军内地市场。

　　1993 年，和记黄埔有限公司（下称“和记黄埔”）获准入股盐田港，持有70%的股份，和盐田港一起共同投入60 亿元建设集装箱码头。这是当年内地最大的外资引进项目。同期，李嘉诚签下了北京一大型城建工程项目，就是后来著名的东方广场。东方广场由此成为李嘉诚在内地投资地产物业的标志。据2013 年专访李嘉诚的《南方周末》报道，这一年，李嘉诚内地项目已经占到了集团资产的四分之一。

　　在过去数十年间，地产业务成为李嘉诚在内地获取财富积累的主要来源。至2015 年，李嘉诚旗下“长和系”的总市值高达1.222 万亿港元，成为香港第一大家族性财团。而在上世纪70 年代上市之初，长江实业（集团）有限公司（下称“长江实业”）市值仅1.57 亿港元。

　　“长和系”是李嘉诚旗下上市公司所构建的企业集团的总称，集团核心为两大上市旗舰――长江实业与和记黄埔。“长江系”分别包括长江实业（00001.HK）、长江基建集团（01038.HK）与长江生命科技（00775.HK）；“和记系”则包括和记黄埔（00013.HK）、和记电讯（00215.HK）、和记港陆（00715.HK）和电能实业（00006.HK）。此外，长和系参股的港股公司还有TOM 集团（02383.HK）。

　　2015 年1 月，长江实业、和记黄埔合并后分拆为长地与长江和记实业有限公司。当年6 月3 日，长地在港交所挂牌上市，全数接手长江实业与和记黄埔的全部地产业务，总物业估值达到4201 亿港元，由此成为香港地产商中的航母。

　　在长地估值达到4201 亿港元的总物业中，香港物业组合估值约2690 亿港元，占比高达64%；内地达1380 亿港元，占比32.9%；海外约130 亿港元，占比3.1%。

　　长地2015 年年报显示，该公司2015 年的营业额为587.93亿港元，同比增长82%。物业销售利润为155.22亿港元，香港、内地及新加坡分别贡献47.69亿港元、100.93亿港元和6.88亿港元。

　　长地的销售额还在增长。2015 年，该公司内地物业销售额为2014年的5.13倍。2015年内地物业销售294.05 亿港元，而2014 年的数据显示为57.31 亿港元。同样，长地2016 年中报显示，公司上半年收入为275.6 亿港元，与2015 年同期的190亿港元收入相比，业绩大幅上涨了45%。中报说，这是“内地房地产市场在去库存政策支持下，销售量及房价均有理想表现，带动集团在内地销售及收入”。

　　与此同时，根据长地2015 年年报，目前，长地拥有约1360 万平方米的可开发土地储备（不包括农地及已完成物业，但包括发展商于合作发展项目的权益），其中约70 万平方米、1250 万平方米及40 万平方米分别位于香港、内地及海外。

　　长地上述储备土地有91%在内地，且大部分在2005 年以前获得。但自2013 年以后，“长和系”在内地再没拿过地了。“如果价格合理，公司也想买，”李嘉诚在2014 年的公司业绩记者会上说，“但是内地的地价已经被抢得很高。”

　　他还会回来吗？

　　长地持有的内地投资物业已经不多了。长地2015 年年报显示，该公司目前持有约150 万平方米的投资物业。其中，在香港持有约130 万平方米，而在内地仅剩20 万平方米。

　　这130 万平方米的投资物业是长地旗下四大业务板块之一，其他三大板块分别为发展物业、酒店及服务套房、于上市房地产投资信托的权益。其中，投资物业占比29% ，总估值高达1233.31 亿港元，主要包括写字楼、零售、工业物业及停车位，以估值金额计算，96%的投资物业位于香港。

　　随着5 万平方米左右的上海世纪汇广场的出售，长地目前在内地仅有15 万平方米投资物业，相当于21 个足球场大小。

　　李嘉诚非常欣赏《左传》中的这句警句：“居安思危，思则有备，有备无患。”不管李嘉诚近年来陆续抛售内地地产物业基于何种考虑，他从抛售的这些物业中却获利颇丰。

　　比如，此次出售的世纪汇广场项目交易价格为200 亿元人民币，根据长地董事会预计，此次交易，集团将获得未经审核得益约62.2 亿港元（约人民币54.3 亿元）。

　　世纪汇广场项目是长和系在2004 年拍下的。项目位于上海浦东新区潍坊路179 号，地处上海目前唯一四条地铁线交汇的商业据点。

　　从2013 年8 月开始，李嘉诚就陆续抛售内地投资性物业套现，到了2014 年其更是加快了减持进程。2013 年8 月，李嘉诚以26 亿元出售从1997年入手的广州西城都荟广场项目，该项目位于荔湾区黄沙大道8 号，总建筑面积约8.8 万平方米，位于地铁1 号线及6 号线黄沙站上。

　　尽管西城都荟住宅部分直到2008 年楼市处于冰封时才开始出售，但出售价位却高达1.5 万元/平方米。到2011 年，最后一批住宅的售价已高达2.5 万元/平方米，粗略测算，住宅部分为整个项目创收至少达20 亿元。

　　2013 年10 月，李嘉诚家族以71.6 亿元出售上海陆家嘴东方汇经中心。东方汇经中心建筑面积超过11 万平方米。

　　东方汇经的售价是当初拿地时价格的8 倍还多。根据当时和记黄埔的公告，出售东方汇经中心50%股权将净赚18.4 亿港元。

　　2014年4月，李嘉诚次子李泽楷旗下的盈科大衍地产发展有限公司（下称“盈科地产”，00432.HK）宣布，以72.01 亿元出售北京盈科中心。根据盈科地产当时估计，出售该项目税前盈利26.46亿元。

对于李嘉诚的上述动作，有人说，这是他看空中国房地产的表现，也有人说，这仅仅是他做出的短暂性选择。刘福垣的观点属于后者。“他（李嘉诚）还会回来的。他现在是看哪里好就往哪里走，但这仅是短暂性的。”